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宅地70年產權續期是否收費?或待房地產管理法修改

  責任編輯:小陸   發布日期:2020-06-01 11:34:06  有效期至:2020-06-01  來源:第一財經日報  瀏覽次數 439 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

針對社會民眾較為關心的住宅建設用地使用權到期如何續期以及續期是否繳費等問題,《民法典》明確:住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期,續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。

那么,今后續期的費用問題將依照什么法律、哪些行政法規來辦理?最新信息顯示,今后《城市房地產管理法》的修改可能涉及這一關鍵問題。

當前普通民眾購買的商品住宅,其所涉及的土地使用權大多為70年,獲取代價為開發商所支付的土地出讓金,這筆費用隨之轉化為房屋的成本之一。實質上,這個成本是由購房者來最終承擔。

現行《物權法》第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。對比可見,《民法典》增加了“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理”這句話。

《民法典》將于2021年1月1日起施行,現行《物權法》則同時廢止。換言之,有關住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,后續將依照《民法典》的規定來執行。而外界進一步關注的重點將不再聚焦于是否自動續期,而是更側重于續期費用如何繳納以及是否減免等方面。

宅地產權如何續期問題早已進入中央決策視野。2016年11月,《中共中央國務院關于完善產權保護制度依法保護產權的意見》提出,要研究住宅建設用地等土地使用權到期后續期的法律安排,推動形成全社會對公民財產長久受保護的良好和穩定預期。

2016年4月,浙江溫州部分住宅20年的土地使用權到期但房屋所有權未到期,市民在辦理交易時被告知土地續期需幾十萬元的手續費,引起外界嘩然。此后,相關部委組成聯合調研組赴溫州調研。

當年12月,時任原國土資源部副部長的王廣華表示,針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題,國土部和住建部會商后回復,可以采用“兩不一正?!钡倪^渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

溫州住宅續期問題雖然得到較為圓滿地解決,但畢竟20年產權住宅在國內尚屬少數,大多數住宅的用地產權為70年,這部分住宅用地在續期時是否也會“不收取費用”,才是外界更關注之處。

將于明年施行的《民法典》對續期費用的規定較為原則,綜合多方信息來看,《城市房地產管理法》的后期修改有望涉及到這一關鍵問題。

2018年8月,民法典草案物權編提請全國人大常委會審議時,關于住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題,全國人大常委會法工委主任沈春耀表示,根據黨中央批準的有關工作安排,該項工作由國務院有關部門研究,提出方案后,國務院提出法律修改議案,修改城市房地產管理法或者物權法。

沈春耀表示,物權編草案根據現行物權法第149條、城市房地產管理法第二十二條規定,對此先作出一個原則性規定。國務院正式提出修改有關法律的議案后,再進一步做好銜接。

自然資源部政策法規司司長魏莉華5月29日也表示,《民法典》對住宅建設用地使用權續期問題作出原則規定,這為保障群眾“戶有所居”吃下“定心丸”。至于續期費用具體如何繳納和減免,在《城市房地產管理法》修改中將會作出進一步明確的規定。

現行《城市房地產管理法》自1995年1月1日起施行。最新的一次修改是2019年8月26日,當日,十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定。

不過,這次修改主要是配合《土地管理法》有關集體土地入市的修訂,將《城市房地產管理法》第九條修改為:“城市規劃區內的集體所有的土地,經依法征收轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓,但法律另有規定的除外?!?/p>

除此之外,去年這次《城市房地產管理法》的修訂沒有涉及其他內容。

在涉及住宅建設用地使用權屆滿問題上,現行《城市房地產管理法》第二十二條規定,土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

此外,土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的,土地使用權由國家無償收回。

以現行《城市房地產管理法》的規定來看,土地使用權使用年限屆滿續期需要繳納土地出讓金。在未來對該法進行修訂時,這一規定如何調整將值得外界關注。

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